Mempertimbangkan Beli Rumah Subsidi, Supaya Nggak Menyesal di Kemudian Hari

Membeli rumah subsidi? Kenapa tidak? 

Membeli rumah subsidi bisa jadi solusi menarik, buat kita yang pengin punya rumah sendiri dengan harga relatif terjangkau. 

Bukan rahasia, meski memiliki rumah tinggal dikategorikan sebagai kebutuhan primer. Kenyataannya, usaha yang dibutuhkan untuk memiliki rumah, bagi kebanyakan orang, setara dengan usaha membeli barang mewah. Susahnya setengah mati. 

Banyak tantangan yang harus dihadapi saat ingin membeli rumah. Ada inflasi yang bikin nilai uang kita tergerus, lalu persoalan harga tanah terus melambung. Ditambah lagi, biaya hidup yang makin lama makin bikin engap. Jadi, boro-boro mikirin duit buat beli rumah, untuk biaya sekolah anak saja sudah bikin pening kepala. 

Pemerintah punya program rumah murah. Yaitu rumah subsidi yang digadang-gadang bisa jadi solusi bagi kita yang butuh dan ingin memiliki rumah tapak dengan budget terbatas. 

Rumah bersubsidi dipasarkan dengan harga yang lebih murah dibanding rumah komersil. Pemerintah memberi potongan subsidi untuk setiap pembelian unit. Ada beberapa skema subsidi yang tersedia untuk pembelian rumah subsidi, yaitu : 

Selain itu, Biar makin sah disebut rumah subsidi yang diperuntukan bagi kesejahteraan masyarakat, tersedia pula model pembayaran yang ramah untuk kantong rakyat jelata, berupa cicilan flat hingga pelunasan. 

Jadi nggak perlu khawatir cicilan bakal naik ditengah pembayaran. Besar cicilan yang dibayarkan oleh pembeli rumah nggak akan terpengaruh oleh kenaikan suku bunga. 

Tenor pembayaran cicilan rumah bersubsidi pun lumayan panjang, 20 tahun. Khusus untuk pembeli rumah bersubsidi yang berstatus sebagai Pegawai Negeri Sipil (PNS) dengan gaji maksimal Rp 8 juta, tenor pinjaman melalui KPR Tapera mencapai 30 tahun. 

Ditilik dari poin-poin itu, program rumah subsidi terasa menguntungkan sekali. Tapi, namanya juga rumah murah, tentu ada konsekuensi yang harus dipertimbangkan saat membeli rumah bersubsidi. 

Istilah pepatah, ada harga ada rupa. Saat membeli rumah subsidi, ada baiknya kita nggak menaruh harapan terlalu tinggi. Namanya juga rumah low budget, kenyamanan lingkungan, fasilitas atau mungkin juga kualitasnya mungkin tidak akan sebaik perumahan komersil yang harganya diatas Rp 400 juta. 

Nah, demi menghindarkan diri dari drama-drama nggak penting saat membeli rumah subsidi, jangan abai untuk memperhatikan beberapa detail berikut. Hal-hal ini juga wajib banget jadi bahan pertimbangan sebelum membeli rumah subsidi. 

Poin ini wajib dipertimbangkan sebelum membeli rumah bersubsidi. Namanya juga rumah budget mepet, tentu agak berlebihan kalau kita berharap mendapat lokasi perumahan strategis di tengah kota. 

Demi penyesuaian anggaran, pengembang rumah bersubsidi biasanya akan memilih lokasi permukiman di pinggiran kota, yang harganya jauh lebih murah. Karena itu, saat berniat membeli rumah bersubsidi, kita juga perlu mempertimbangkan ongkos perjalanan ke tempat kerja, jarak ke fasilitas kesehatan dan sekolah. 

Rumah komersil umumnya memiliki variasi luas bangunan yang beragam. Tapi tidak demikian dengan rumah subsidi. Kebanyakan rumah subsidi tersedia dalam pilihan tipe 21 sampai tipe 36. Kabar terakhir, pemerintah juga bakal menyiapkan skema pembiayaan untuk rumah subsidi tipe 72. 

Sementara untuk luas tanah antara 60 meter persegi hingga 200 meter persegi. Memang tidak terlalu besar. Namun untuk dihuni oleh keluarga kecil, sepertinya masih cukup nyaman. 

Pemerintah memberi banyak kemudahan untuk rumah bersubsidi, dan sebagai konsekuensinya, ada kebijakan khusus yang patut diperhatikan. Antara lain, dilarang melakukan renovasi besar, seperti mengubah bentuk fasad atau membuat bangunan bertingkat selama 5 tahun awal. Renovasi minor seperti penambahan pagar, mengganti warna cat masih diizinkan. 

Walau pemerintah telah menetapkan aturan standar bangunan dan memastikan bahwa bangunan rumah bersubsidi sangat layak dan aman, kita tetap perlu memastikan ulang jenis bahan bangunan yang dipakai pengembang. Perhatikan juga denah rumah untuk persiapan bila setelah 5 tahun kita akan melakukan renovasi. Untuk keperluan itu, jangan malas-malas buat mengecek rumah contoh ya. 

Kenyamanan rumah tinggal juga sangat tergantung pada ketersediaan fasilitas umum. Karena itu sebelum membeli rumah subsidi, ada baiknya kita juga mempertimbangkan ketersediaan fasilitas lain seperti lebar jalan perumahan, sistem sanitasi, aliran listrik dan drainase. 

Tips dari pengembang, saat beli rumah subsidi, coba tanyakan apakah perumahan yang kalian pilih sudah terlayani jaringan PDAM atau belum. 

Kenapa perlu dicek? Berkaca dari pengalaman pribadi, perumahan yang saya tempati saat ini, tidak bekerja sama dengan PDAM untuk penyaluran kebutuhan air bersih. Sebagai gantinya, pengembang menyiapkan sumur di setiap rumah. 

Persoalan muncul karena ternyata kualitas air sumur di perumahan tidak cukup layak. Saat mau pasang PDAM, aturannya ribet karena menurut PDAM, untuk membuat saluran PDAM ke perumahan, ada spek bangunan dan pipa yang harus dipenuhi. 

Sementara saluran yang disediakan pengembang tidak memenuhi kelayakan standar PDAM. Jadi ribet kan? 

Walau sebenarnya pemerintah sudah menyeleksi pengembang rumah subsidi, sebagai calon pembeli nggak ada salahnya kalau kita melakukan pengecekan kembali rekam jejak pengembang. Seperti kelengkapan izinnya, hingga proyek-proyek mereka sebelumnya. Pilih juga pengembang yang komunikatif supaya nggak ada mispersepsi yang berujung pada drama konflik di kemudian hari. 

Rata-rata rumah subsidi dibanderol dengan harga murah, mulai Rp162 juta sampai Rp200 jutaan. Cicilan kreditnya pun tidak terlampau besar. Pemerintah menetapkan cicilan kredit rumah subsidi fixed rate sebesar 5%, dengan uang muka sebesar 1% dari harga rumah. 

Patut diketahui pula bahwa pemerintah tidak mengenakan Pajak Pertambangan Nilai (PPN) untuk rumah subsidi. 

Pun begitu, sebelum melakukan pembelian, kita juga perlu memastikan ulang kepada pengembang terkait biaya-biaya lain yang mungkin perlu dikeluarkan seperti misalnya biaya pajak balik nama, Akta Jual Beli (AJB), Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) hingga Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). 

Selain itu, ada juga biaya booking fee dan DP (down payment). Keduanya hal yang berbeda. 

Booking fee bisa diartikan sebagai biaya pengikat untuk membuktikan keseriusan pembeli. Nilai booking fee biasanya tidak terlalu besar, berkisar ratusan ribu rupiah saja, tergantung kebijakan dan negosiasi antara pembeli dan pengembang. Namun kebanyakan booking fee bisa hangus kalau pembeli ternyata batal beli. 

Sementara DP, alias uang muka merupakan pembayaran awal untuk pembelian. Untuk rumah subsidi, besaran DP berdasarkan Keputusan Menteri PUPR No.995/KPTS/M/202 adalah 1% dari total harga hunian. Selanjutnya, pastikan seluruh pembiayaan terkait pembelian rumah ini tertuang jelas dalam surat perjanjian dengan pihak pengembang. 

Ini poin paling bikin pusing sekaligus paling penting saat kita bersiap membeli rumah, yaitu masalah pembayaran cicilan (kredit). 

Mengapa begitu? Karena perhitungan besaran cicilan akan sangat berpengaruh pada perencanaan keuangan dan kesehatan finasial kita di masa mendatang. Idealnya, rasio besar tagihan kredit kita tak lebih 30% penghasilan per bulan. 

Namun di kehidupan nyata kerap terjadi, salah mengkalkulasi nilai cicilan mengakibatkan kacaunya kesehatan keuangan kita. Karena itu, sangat disarankan sebelum memutuskan membeli rumah, lakukan simulasi kredit. 

Simulasi semacam ini memberi gambaran berapa besar beban cicilan yang harus kita siapkan tiap bulan. 

Salah satu kalkulator simulasi KPR yang bisa kita manfaatkan adalah Mortgage Calculator. 

Mortgage Calculator merupakan situs yang menyediakan alat hitung online untuk simulasi kredit rumah. Cara pakainya sangat sederhana. Buka situs mortgagecalculator.uk, pilih 'mortgage' pada bagian menu. Lanjut pilih 'payment calculator'. 

Lalu isi semua kolom data yang diminta, seperti besar penghasilan, nilai rumah, tenor pembayaran, suku bunga, dan deposit. Setelah itu klik untuk kalkulasi, dan selanjutnya mortgage calculator akan memberi kita nilai cicilan yang harus dipersiapkan. Simple banget kan? 

Yang saya suka, kalkulator ini menyediakan hasil hitung lengkap. Mulai pembayaran cicilan kredit per bulan, besar bunga pinjaman saja serta total pembayaran. Bermanfaat banget bila kita ingin membuat perencanaan keuangan untuk jangka waktu panjang. 

Meski berbasis diluar negeri dan menggunakan bahasa inggris, mortgage calculator tetap sangat relevan dipakai untuk menghitung simulasi kredit properti di negara-negara lain, seperti Indonesia. 

Buat yang belum punya rencana pasti kapan mau beli rumah, mortgage calculator ini juga bisa dimanfaatkan untuk menghitung kemampuan kita membayar kredit berdasar besar penghasilan saat ini. Selanjutnya, setelah tahu kemampuan finansial, kita tingga mencari rumah yang sesuai budget. Jadi lebih gampang kan? 

Semoga bermanfaat dan jadi tambah tahu…